25 lipca Prezydent podpisał ustawę o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, która istotnie ułatwi dotychczasowym użytkownikom wieczystym nabywanie prawa własności tych nieruchomości. Reforma przewiduje, że prawo żądania sprzedaży nieruchomości będą mieli także użytkownicy gruntów komercyjnych oraz przedsiębiorcy. To kolejny etap eliminacji użytkowania wieczystego z polskiego systemu prawnego.
Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami – Nowe zasady wykupu gruntów
Ogólna zasada zakłada, że sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Projekt ustawy przewiduje uwłaszczenie na wniosek, a nie z mocy prawa, jak to było w przypadku gruntów mieszkaniowych.
W ciągu 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy użytkownik wieczysty będzie uprawniony do wystąpienia z żądaniem sprzedaży nieruchomości na jego rzecz od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
Jeśli użytkownik wieczysty złoży wniosek w terminie, organy publiczne nie będą mogły odmówić mu sprzedaży gruntu. W przypadku odmowy sprzedaży, mimo spełnienia przez uprawnionego wszelkich warunków wynikających z ustawy, przysługiwać mu będzie prawo do wniesienia powództwa do sądu o tzw. zastępcze oświadczenie woli o sprzedaży.
Obecnie decyzja o zbyciu nieruchomości stanowi wyraz wolnej woli właściciela.
Nieruchomości wyłączone z żądania sprzedaży
Żądanie sprzedaży nie będzie przysługiwało użytkownikowi wieczystemu w odniesieniu do:
- Nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 r.
- Nieruchomości, wobec której użytkownik wieczysty nie wykonał określonego w umowie zobowiązania
- Nieruchomości wykorzystywanej na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego
- Nieruchomości położonej na terenie portów i przystani morskich
- Nieruchomości, wobec której toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie jej w użytkowanie wieczyste
Dodatkowo, grunty niezabudowane będzie można nabyć za zgodą wojewody, samorządu albo starosty, pod warunkiem oczywiście, że umowa użytkowania wieczystego trwa minimum 10 lat.
Roszczenie nie będzie dotyczyło także gruntów Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego, Lasów Państwowych, parków narodowych, Wód Polskich – ze względu na ich istotne znaczenie dla gospodarki państwa.
Wysokie koszty wykupu nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste
Nowelizacja zakłada następujące modele płatności:
- Jednorazowa zapłata – 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego; lub
- Rozłożenie ceny na raty – 25-krotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego
Samorządy będą mogły przyjąć powyższe zasady odpłatności lub określić je samodzielnie. Mają także możliwość udzielania bonifikat np. ze względu na długość trwania użytkowania wieczystego czy brak zaległości w regulowaniu zobowiązań z tego tytułu.
W efekcie użytkownik wieczysty, który uiszcza opłatę roczną w wysokości 3 proc., będzie musiał zapłacić za własność gruntu 60 proc. jego wartości. Pozostałe 40 proc. powinno zostać pokryte w ramach limitu pomocy de minimis (dozwolonej pomocy publicznej), regulowanej przepisami unijnymi. Uwzględniając jednak dosyć niskie limity pomocowe oraz wysokie ceny nieruchomości, przedsiębiorcy niejednokrotnie będą musieli dopłacić, jeśli wartość gruntu nie zmieści się w obowiązującym limicie. A w konsekwencji zapłacić więcej niż 60 proc. wartości rynkowej nieruchomości.
Zbyt krótki czas na wykup
Projekt nowelizacji zakłada 12 miesięczny termin na wystąpienie użytkownika wieczystego z żądaniem sprzedaży nieruchomości, począwszy od dnia wejścia w życie ustawy. Poprawkę w tej sprawie wniósł Senat, proponując termin 3 letni – nie została ona jednak przyjęta przez Sejm.
Jak czytamy w uzasadnieniu projektu, wybór trybu wnioskowego ma pozwolić użytkownikom wieczystym podjęcie decyzji o nabyciu gruntu z uwzględnieniem aktualnej kondycji finansowej oraz planów inwestycyjnych.
Jednak zaproponowany przez ustawodawcę termin jest według ekspertów i przedstawicieli przedsiębiorców zbyt krótki na podjęcie takiej decyzji oraz zweryfikowanie, czy spełnia się odpowiednie warunki. Zwłaszcza biorąc pod uwagę, że okres rozliczenia pomocy publicznej wynosi 3 lata.
Masz pytania? Skontaktuj się z nami
