5 października weszły w życie dwie ważne nowelizacje: ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego („UKUR”). Nowe przepisy usprawnią obrót prywatnymi nieruchomościami rolnymi i ułatwią działanie podmiotom operującym na rynku odnawialnych źródeł energii. To odpowiedź na zmieniające się w Polsce warunki ekonomiczne, społeczne i środowiskowe. Sprawdzamy, co się zmieniło.
Wyłączenie stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
Dotychczasowe przepisy UKUR stosowano do nieruchomości rolnych większych niż 0,3 ha bez względu na powierzchnię znajdujących się na nich użytków rolnych.
Nowelizacja wprowadziła pozytywną zmianę, która przewiduje, że przepisy UKUR nie będą miały zastosowania do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha (a dla jej ustalenia należy posługiwać się danymi wskazanymi w ewidencji gruntów).
Innymi słowy, UKUR, w tym m.in. prawo pierwokupu na rzecz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa („KOWR”), nie znajdą zastosowania do nieruchomości rolnej większej niż 0,3 ha, jeśli powierzchnia zlokalizowanych na niej użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.
Prawo pierwokupu dla Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa
Zmianie uległy zasady dotyczące pierwokupu przysługującego KOWR w przypadku sprzedaży udziałów i akcji w spółce kapitałowej.
Nowe przepisy wprowadziły bowiem zasadę, zgodnie z którą KOWR ma prawo pierwokupu udziałów i akcji nie tylko w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, ale także w spółce dominującej (w rozumieniu KSH), posiadającej udziały lub akcje w takiej spółce kapitałowej.
Zmiana ta istotnie poszerzyła możliwości ingerencji KOWRu w obrót udziałami lub akcjami i spowodowała, że badanie stanu prawnego spółki przy intencji sprzedaży jej akcji bądź udziałów będzie musiało sięgać o wiele głębiej. Po to, by wyeliminować potencjalny pierwokup, a co za tym idzie ryzyko nieważności umowy sprzedaży takich udziałów bądź akcji.
Odnawialne źródła energii
Nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa wprowadziła ułatwienia dla podmiotów działających na rynku odnawialnych źródeł energii m.in. poprzez rozszerzenie katalogu nieruchomości, które KOWR może sprzedać czy wydzierżawić na rzecz takich podmiotów.
Zmiany wyeliminowały dotychczasową zasadę, która mówiła, że nieruchomości rolne są rozdysponowywane w pierwszej kolejności na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych. Wyłączeniem tym zostały objęte nieruchomości rolne, w skład których wchodzi co najmniej 70% nieużytków lub użytków rolnych klas VI i VIz, wydzierżawiane na cele związane z pozyskiwaniem energii ze źródeł odnawialnych i znajdujące się poza obszarowymi formami ochrony przyrody.
To pozytywna zmiana, której celem jest wsparcie działań związanych z OZE i instalacjami fotowoltaicznymi. Dotychczas KOWR nie miał bowiem możliwości bezprzetargowego wydzierżawiania tego typu gruntów podmiotom prowadzącym działalność w zakresie odnawialnych źródeł energii.
Inne zmiany proceduralne
Nowelizacja rozszerzyła katalog przesłanek koniecznych do uzyskania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na zakup nieruchomości rolnej przez osobę niebędąca rolnikiem indywidualnym o dodatkowy wymóg – cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie może być niższa niż 95 proc. ceny zawartej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży na portalu erolnik.gov.
Ponadto reforma wprowadziła ograniczenia w terminie, w jakim ważna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej. Dotychczas raz wydana decyzja była wiążąca bezterminowo, po wejściu w życie nowych przepisów będzie miała swoją datę ważności tj. rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.
Zmianie uległy również przepisy dotyczące zakazu zbywania i oddawania nieruchomości rolnych w posiadanie osób trzecich.
Ustawa rozszerzyła katalog nieruchomości, które stanowią wyjątki i mogą być zbywane bądź oddawane w ciągu 5 lat od nabycia. Jednym z nich jest nieruchomość, co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z nim nieruchomość ta została przeznaczona na cele inne niż rolne.
Reforma ureguluje także poziom wahań wysokości czynszów dzierżawionych za nieruchomości rolne.
Masz pytania? Skontaktuj się z nami