Według Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego, użytkowanie lub eksploatacja budynków generuje około 40 proc. zużycia energii i 36 proc. emisji dwutlenku węgla na świecie, co sprawia, że stanowią one główny czynnik zwiększonej emisji gazów cieplarnianych. Branża nieruchomości jest jednym z największych globalnych konsumentów energii i odpowiada za znaczną część całkowitego jej zużycia.
Aby rozwiązać tę kwestię i skierować państwa członkowskie ku transformacji ekologicznej Unia Europejska przyjęła szereg działań legislacyjnych i inicjatyw politycznych związanych z ochroną środowiska, aspektami społecznymi i kwestiami zarządczymi (ESG – ang. Environmental, Social and Corporate Governance).
Jednym z elementów tej strategii jest tworzenie tzw. zielonych umów najmu.
Czym są zielone umowy najmu
Zielone umowy najmu to standardowe umowy, które zawierają dodatkowe postanowienia dotyczące kwestii ESG.
Tzw. „zielone” klauzule zawierane są albo bezpośrednio w umowie albo też strony tworzą dodatkowy załącznik, w którym określają ramy współpracy w ramach zrównoważonego korzystania z nieruchomości.
Dla wielu działających na tym rynku podmiotów zrównoważony rozwój już teraz jest bardzo istotnym elementem biznesu, co skutkuje rosnącą popularnością tzw. „green leases”. Niemniej jednak zielone umowy nie są jeszcze w żaden sposób uregulowanie prawnie. Na tę chwilę nie ma też wypracowanego standardu tworzenia tego typu klauzul.
Dla porównania w innych państwach Europy np. w Niemczech, Wielkiej Brytanii czy Francji istnieją już ujednolicone normy, które mogą pełnić rolę wyznaczników dla umów zorientowanych na aspekty ekologiczne. Niekiedy rządy stosują również różnego rodzaju zachęty mające skłonić strony do zawierania zielonych umów najmu. Tak się dzieje np. w Belgii.
Widać jednak wyraźnie, że i w Polsce rośnie popularność „green leases”. Wiele wskazuje też na to, że w przyszłości zielone umowy staną się standardem na rynku nieruchomości.
Wola stron i zielone finansowanie
Ze względu na to, że zielone klauzule nie mają swojego standardu, ich treść oraz umiejscowienie w umowie zależy wyłącznie od woli stron i ich chęci współpracy. Praktyka wskazuje, że podejście do tej kwestii jest bardzo różne.
Z reguły zielone klauzule są tworzone i inkorporowane do umowy z inicjatywy wynajmującego, czyli właściciela budynku. Zdarza się jednak tak, że niektórzy najemcy, zwłaszcza globalne korporacje, mają wypracowany własny katalog postanowień, które, zgodnie z wytycznymi grupy kapitałowej, powinny, a nawet muszą zostać wprowadzone do umowy. Wynika to głównie z faktu konieczności raportowania niefinansowego, które zostało wprowadzone dyrektywą CSRD w ramach realizacji postanowień unijnego Zielonego Ładu.
Wynajmującym zależy z kolei na „zazielenianiu umów”. I to nie tylko ze względu na raportowanie, ale także z uwagi na zwiększenie konkurencyjności oraz możliwość uzyskania tzw. zielonego finansowania związanego ze zrównoważonym rozwojem. Jego uzyskanie zależy właśnie od stosowania zielonych klauzul w umowach, a banki finansujące inwestycje nieruchomościowe często określają wymagania związane z ESG i mogą odmówić finansowania tym, którzy ich nie spełniają.
Różnice między „Light Green Clauses” a „Dark Green Clauses”
Ze względu na moc wiążącą możemy wyróżnić dwa rodzaje zielonych klauzul. Będą to light green clauses, czyli takie, które w zasadzie stanowią jedynie deklarację stron do chęci stosowania zielonych postanowień, bez narzucania sankcji za ich niewykonanie oraz dark green clauses, mające z kolei charakter zobowiązania i nakładające na strony konkretne obowiązki związane z ryzykiem sankcji za ich niewypełnienie
Dzisiaj widać, że w większości umów najmu strony ograniczają się do light green clauses. Być może dlatego, że nie ma jeszcze wypracowanego standardu rynkowego w zakresie zobowiązań co do zrównoważonego rozwoju nieruchomości, wobec czego strony wypracowują zielone postanowienia w wyniku dialogu, a nie narzucają je odgórnie.
Najbardziej popularne zielone klauzule w umowach najmu
W związku z tym, że zielone klauzule w kontekście umów najmu nie są powszechne, ich treść może być specyficzna dla danej branży, danego rodzaju nieruchomości a nawet regionu.
Zwykle zielone klauzule odnoszą się do postanowień dotyczących ekologii lub zrównoważonego rozwoju. Z naszej praktyki wynika, że największą uwagę zwraca się na wprowadzanie praktyk przyjaznych środowisku i promowanie działań mających na celu jego ochronę.
W umowach powoli zaczyna wykształcać się kilka głównych kategorii zielonych postanowień. Są to:
- Ekologiczna certyfikacja budynków – posiadanie przez budynek jednego z certyfikatów energetycznych takich jak LEED, BREEM czy WELL stało się już w zasadzie standardem na rynku nieruchomości komercyjnych. Otrzymanie certyfikatu ekologicznego świadczy o tym, że budynek został zaprojektowany i zrealizowany z uwzględnieniem kryteriów dotyczących ochrony środowiska, efektywności energetycznej, jakości powietrza wewnątrz pomieszczeń, a także innych czynników wpływających na zrównoważony rozwój.
Co ciekawe, w 2022 r. Polska posiadała aż 1,1 tys. ekobudynków[i] co czyniło ją liderem w Europie Środkowo-Wschodniej w certyfikacji nieruchomości.
- Ograniczenie emisji gazów cieplarnianych / energooszczędność – często zielone umowy zawierają postanowienia dotyczące stosowania energooszczędnych rozwiązań, takich jak instalacje oświetleniowe oparte na energii słonecznej, izolacje termiczne czy systemy grzewcze o niskim zużyciu energii. Ponadto, wynajmujący coraz częściej prowadzą tzw. monitoringi energii oraz oceny Co2 i w tym zakresie wymagają od najemców dostarczania informacji dotyczących zużycia wody, energii, generowania odpadów czy danych potrzebnych do ustalenia bilansu CO2. Budzi to czasami kontrowersje wśród najemców, którzy nie rozumieją podstaw takiego obowiązku. Z drugiej strony najemcy często oczekują od wynajmujących wprowadzenia pro-ekologicznych rozwiązań np. montażu stacji ładowania pojazdów elektrycznych, co może wiązać się z dużymi nakładami inwestycyjnymi, które nie zostały przewidziane w budżecie wynajmujących. Dlatego tak istotny jest dialog i uświadamianie obopólnych korzyści płynących z optymalizacji zużycia energii.
- Gospodarowania odpadami / gospodarka obiegu zamkniętego – zielone klauzule mają zminimalizować zużycie surowców, ograniczyć ilość produkowanych odpadów oraz umożliwić maksymalne wykorzystanie zasobów. Najczęściej spotykanymi postanowieniami w tym zakresie są oczywiście zobowiązania stron do systematycznego i właściwego gospodarowania odpadami i ich recyklingu. Często widzimy również postanowienia dotyczące preferencji naprawy i konserwacji sprzętu czy instalacji względem ich całkowitej wymiany, co wspiera ich długotrwałe użytkowanie. Zdarzają się również umowy, w których strony wzajemnie zachęcającą się do korzystania z mebli i wyposażenia wykonanego z materiałów z odzysku oraz z usług lokalnych dostawców, co przyczynia się do zmniejszenia śladu ekologicznego dzięki np. ograniczeniu transportu.
- Prace adaptacyjne – pomimo tego, że już od pewnego czasu standardem rynkowym stało się zwracanie uwagi na materiały i sprzęty wykorzystywane przy adaptacji używanych lokali obserwujemy tendencję do regulowania tej kwestii w umowie najmu. W zależności od konkretnej sytuacji, dążą do tego obie strony. Najemca, kiedy to wynajmujący przygotowuje lokal do jego potrzeb oraz wynajmujący, kiedy to najemca przeprowadza remont lub modernizację lokalu. W umowie strony często wskazują, że wykonawcy prac adaptacyjnych zobowiązani będą korzystać z materiałów, które są uznawane za przyjazne środowisku i energooszczędne, biorąc pod uwagę ocenę cyklu użytkowania. Posiłkują się przy tym także wytycznymi europejskim (np. Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2020/852 z 18 czerwca 2020 r. w sprawie ustanowienia ram ułatwiających zrównoważone inwestycje) lub też odwołują się do norm ISO (np. Typ I etykiety środowiskowej w rozumieniu ISO 14024). Wynajmujący często wskazują najemcom materiały bezpieczne dla zdrowia i dobre dla środowiska, które muszą lub powinny być wykorzystane np. przy renowacji lokalu.
Zielone umowy najmu dobre dla wszystkich. Wynajmujących, najemców i środowiska
Wprowadzenie zielonych klauzul do umów najmu jest korzystne zarówno z perspektywy środowiskowej, jak i biznesowej. Przyczynia się bowiem do tworzenia bardziej zrównoważonego i przyjaznego miejsca życia i pracy. Zauważamy jednak, że pomimo rosnącej popularności zielonego najmu, w dążeniu do spełnienia wymogów ESG kwestie gospodarcze i finansowe często stanowią źródło sporów między wynajmującymi a najemcami.
Zdarza się, że najemcy podnoszą argument konieczności wygenerowania dodatkowych środków finansowych, niezbędnych do spełnienia wymagań wprowadzonych na podstawie zielonych klauzul. Dzieje się tak również w drugą stronę – wynajmujący muszą przewidzieć budżet na dostosowanie budynków do zmieniającego się świata. Współcześni najemcy są bowiem coraz bardziej świadomi ekologicznych aspektów i skłonni wybierać te nieruchomości, których właściciele podejmują inicjatywy zrównoważonego rozwoju. Dlatego tak istotny jest dialog między stronami i wypracowanie akceptowalnego kompromisu.
Bardzo ważnym elementem jest również zobowiązanie stron (głównie wynajmującego) do prowadzenia programów edukacyjnych dla pracowników i najemców, promujących praktyki zrównoważonego użytkowania nieruchomości Nawet bowiem najlepiej napisane klauzule nie przyniosą oczekiwanych rezultatów, jeśli nie będą stosowane w praktyce.
Masz pytania? Skontaktuj się z nami