Zaznacz stronę

Paszport energetyczny – nowe obowiązki (i koszty) przy sprzedaży i wynajmie nieruchomości

31 stycznia 2023 | Aktualności, The Right Focus, Wiedza

Już pod koniec kwietnia 2023 roku wejdą w życie znowelizowane przepisy dotyczące charakterystyki energetycznej budynków. Nałożą na właścicieli mieszkań i budynków dodatkowe obowiązki związane z uzyskaniem tzw. paszportu energetycznego. Paszport energetyczny (lub też świadectwo charakterystyki energetycznej) stanie się niezbędnym elementem, który właściciel nieruchomości będzie musiał posiadać przy sprzedaży lub wynajmie lokalu bądź budynku. W świetle panującego kryzysu energetycznego zmiany te mogą znacząco wpłynąć na zwiększenie świadomości społecznej w zakresie zużycia energii i jej kosztów oraz spowodować oszczędności konsumentów w trakcie eksploatacji budynków.

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy prawo budowlane wdraża do polskiego porządku prawnego przepisy dyrektyw Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie charakterystyki energetycznej budynków oraz efektywności energetycznej.

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub jego części.

Obowiązek posiadania świadectwa funkcjonuje w Polsce już od jakiegoś czasu, ale do tej pory dotyczył tylko budynków wybudowanych po 2009 roku.

Po wejściu w życie nowelizacji posiadanie świadectwa energetycznego dotyczyć będzie wszystkich budynków i będzie obowiązkowym elementem przy rozporządzeniu nieruchomością.

Oznacza to, że właściciel będzie musiał okazać paszport energetyczny:

  • Przy sprzedaży budynku/lokalu na podstawie umowy sprzedaży
  • Przy sprzedaży budynku/lokalu na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz
  • Przy zawieraniu umowy najmu budynku/lokalu.

W przypadku umowy sprzedaży świadectwo powinno być przekazane nabywcy w momencie sporządzania aktu notarialnego, a notariusz będzie miał obowiązek odnotować tę kwestię w akcie notarialnym.

W nowelizacji doprecyzowano również, że jeżeli przedmiotem transakcji jest budynek, to przekazywane świadectwo charakterystyki energetycznej powinno dotyczyć tego budynku. Jeżeli przedmiotem transakcji jest część budynku (np. lokal), to świadectwo powinno dotyczyć danej części budynku (tj. lokalu), a nie całego budynku.

Dla nowo wybudowanych budynków obowiązkowe będzie dołączanie kopii świadectwa energetycznego, w formie papierowej lub elektronicznej, do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Przy zawieraniu umowy najmu wynajmujący będzie miał obowiązek przekazać najemcy kopię świadectwa w momencie podpisywania  umowy.

Paszport energetyczny przy obowiązujących umowach najmu

Warto w miejscu tym wskazać, że według stanowiska resortu odpowiedzialnego za nowelizację przepisów, powyższy obowiązek dotyczyć będzie tylko nowo zawieranych umów najmu.

W zakresie umów obowiązujących w dniu wejścia w życie ustawy wynajmujący nie będzie miał obowiązku przekazania certyfikatu obecnemu najemcy.

Co więcej, ustawa nie odnosi się do innych umów (np. dzierżawy), wprost referując do umowy najmu. Zgodnie z zasadą racjonalności ustawodawcy pominięcie umowy dzierżawy w nowelizowanych przepisach nie powinno być interpretowane rozszerzająco. Można więc przyjąć, że brak odniesienia do umowy dzierżawy wyklucza tę umowę spod regulacji dotyczącej certyfikacji budynków.

Uzyskanie świadectwa energetycznego

Autorem świadectwa energetycznego może być wyłącznie osoba, która uzyskała wpis do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Wykaz osób uprawnionych do sporządzania świadectw energetycznych znajduje się w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków prowadzonym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Informacje zawarte w świadectwie również trafią do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, który jest i będzie powszechnie dostępny. Czas wykonania paszportu jest z reguły dość krótki i wynosi około 2-3 dni, sam paszport będzie natomiast ważny 10 lat od dnia jego sporządzenia.

Kary za niedopełnienie obowiązków

Problemem aktualnie obowiązujących przepisów był brak skutecznych mechanizmów gwarantujących przekazywanie świadectw charakterystyki energetycznej w związku ze sprzedażą lub wynajmem budynków lub części budynków.

Obecna nowelizacja uszczelnia tę kwestię i przewiduje karę grzywny dla podmiotów zobowiązanych do przekazania świadectwa za jego nieprzekazanie.

Przepisy nie regulują wysokości grzywny, można jednak domniemywać, że w związku z tym, że orzekanie odbywać się będzie na podstawie kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia, kara grzywny będzie mogła wynieść nawet do 5 tys. złotych.

W projektowanych przepisach wskazano ponadto, że notariusz sporządzający umowę sprzedaży odnotowuje w akcie notarialnym fakt przekazania świadectwa, a przypadku jego nieprzekazania, poucza o karze grzywny.

Paszport energetyczny – cele nowelizacji

Proponowane zmiany należy ocenić pozytywnie. Ustawodawca daje wyraz temu, że głównym celem nowelizacji jest przede wszystkim dbałość o interesy potencjalnych nabywców bądź najemców, dzięki czemu możliwe będzie określenie stanu technicznego obiektu a także jego zapotrzebowania energetycznego.

Proponowane zmiany mają również na celu budowanie świadomości społecznej i dążenia do projektowania budynków o jak najwyższych parametrach oraz stosowania rozwiązań technicznych i lepszej jakości materiałów pozwalających oszczędzać energię i ciepło. W konsekwencji powinno przyczynić się to do znaczących oszczędności zużycia energii, zmniejszenia kosztów eksploatacji budynków, a także oszczędności odczuwalnych przez samych konsumentów.

Upublicznienie informacji związanych z wykazem świadectw charakterystyki energetycznej ma na celu umożliwienie każdemu zainteresowanemu zweryfikowanie autentyczności posiadanego świadectwa.

Dzięki upublicznieniu podstawowych danych możliwa będzie również weryfikacja przez notariusza świadectwa charakterystyki energetycznej przekazywanego podczas transakcji dotyczących przeniesienia praw do budynku czy lokalu.

Masz pytania? Skontaktuj się z nami

Malwina Jagiełło

Weronika Duda

Najnowsza Wiedza

Zmiany Ordynacji podatkowej

Polski system podatkowy może czekać niemała rewolucja. Ministerstwo Finansów ogłosiło projekt zmian, który – według zapowiedzi – ma uprościć, usprawnić, a w niektórych obszarach również zaostrzyć zasady rozliczeń z fiskusem.

Światowy Dzień Własności Intelektualnej – komercjalizacja praw IP

Już po raz 25. będziemy obchodzić Światowy Dzień Własności Intelektualnej. W tym roku proponujemy nową formułę celebracji tego wydarzenia. Będzie to seria wskazówek oraz podpowiedzi w zakresie własności intelektualnej, a naszym tematem przewodnim będzie aspekt komercjalizacji praw IP.

Fundacja rodzinna – o czym warto wiedzieć?

W którymś momencie niemal każda firma rodzinna staje przed decyzjami o kierunkach rozwoju zbudowanego własnoręcznie biznesu i jednocześnie zabezpieczeniu zgromadzonego przez lata kapitału. Rozwiązaniem może być fundacja rodzinna.

Precedensowy wyrok w sprawie o wykorzystywanie danych do trenowania AI

Federalny Sąd Okręgowy w Delaware wydał istotne orzeczenie w sprawie trenowania sztucznej inteligencji na chronionych prawem autorskim danych agencji Thomson Reuters. Sędzia Stephanos Bibas uznał, że Ross Intelligence posunęło się za daleko. To orzeczenie, choć nieprawomocne, to kamień milowy w prawniczym świecie, dotyczący ochrony treści w nauce maszynowej.

ICLG – Employment & Labour Laws and Regulations, czyli przegląd polskich regulacji prawnych w obszarze zatrudnienia

International Comparative Legal Guides (ICLG) jest uznaną serią publikacji, współtworzoną przez wydawców Global Legal Group (GLG) i międzynarodowy panel ekspertów. To zbiór kluczowych transgranicznych wytycznych prawnych, niezbędnych zarówno kancelariom, jak i spółkom, rządom oraz osobom fizycznym do prowadzenia działalności gospodarczej na całym świecie.

Zapraszamy do kontaktu:

Paweł Cholewiński

Paweł Cholewiński

Radca prawny, Partner, Szef Grupy Praktyk Transakcyjnych / Nieruchomości, Fuzje i Przejęcia

+48 883 323 475

p.cholewinski@kochanski.pl

Malwina Jagiełło

Malwina Jagiełło

Adwokat / Counsel / Nieruchomości

+48 882 680 921

m.jagiello@kochanski.pl

Weronika Duda

Weronika Duda

Radca prawny, Counsel, Praktyka Nieruchomości, Szef Praktyki German Desk

+48 888 736 561

w.duda@kochanski.pl