24 września 2023r. zaczęła obowiązywać nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jak wskazuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii głównym celem reformy jest zwiększenie elastyczności i integralności systemu planowania, uproszczenie procedur oraz poprawa ładu przestrzennego w kraju. Dlatego wprowadzone zostały nowe narzędzia – plan ogólny a także zintegrowany plan inwestycyjny. Zmieniają się też zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
W nowym cyklu pt. „Przestrzeń przyszłości” sprawdzamy, jak wyglądają najważniejsze założenia reformy.
Plan ogólny gminy
Plan ogólny, który docelowo zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ma charakter aktu prawa miejscowego, co oznacza, że zawarte w nim ustalenia są wiążące dla organów gminy na etapie procedowania planów miejscowych oraz w procesie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Plan ogólny uchwala się obligatoryjnie dla całego obszaru gminy.
Każda gmina jest zobowiązana do uchwalenia takiego planu najpóźniej do 31 grudnia 2025 r. Założeniem ustawodawcy jest wprowadzenie określonej, przejrzystej struktury takiego dokumentu przy zachowaniu jego zwięzłej formy, czytelnej dla każdego odbiorcy. W planie ogólnym będą musiały znaleźć się dwa obligatoryjne elementy tj: (i) strefy planistyczne i (ii) gminne standardy urbanistyczne. Gmina będzie mogła ponadto fakultatywnie określić (i) obszary uzupełnienia zabudowy oraz (ii) obszary zabudowy śródmiejskiej.
O rodzajach stref, ograniczeniach w ich wyznaczaniu oraz o tym, czym są gminne standardy urbanistyczne – odpowiemy w kolejnych odcinkach naszego cyklu.
Postępowanie uproszczone dla miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Znowelizowane przepisy przewidują także uproszczony tryb uchwalenia albo zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Należy jednak pamiętać, że zastosowanie procedury uproszczonej będzie możliwe tylko w ściśle określonych w ustawie przypadkach. Postępowanie uproszczone będzie zatem wyjątkiem od reguły – zasadniczo ma być ono wykosztowywane przy dokonywaniu zmian w planach już uchwalonych a nie przy uchwalaniu nowych planów.
Uproszczoną procedurę można zastosować m. in. w przypadku zmian planu miejscowego, które nie są skutkiem rozstrzygnięć czynionych przez gminę w ramach władztwa planistycznego, a prowadzą do uwzględnienia uwarunkowań naturalnych lub ograniczeń w zagospodarowaniu wynikających z innych przepisów.
W trybie uproszczonym dopuszczalne jest pominięcie etapu zbierania wniosków do aktu planistycznego, ograniczenie konsultacji społecznych do samego zbierania uwag oraz ograniczenie zakresu i czasu trwania uzgodnień do 14 dni.
O możliwości zastosowania takiej procedury decyduje wojewoda, który ma 14 dni na podjęcie decyzji.
O tym, w jakich przypadkach będzie można zastosować procedurę uproszczoną odpowiemy w kolejnych odcinkach naszego cyklu.
Zmiany w zakresie odnawialnych źródeł energii
Nowelizacja wprowadza wiele zmian w tematyce OZE, co oznacza, że inwestycje w odnawialne źródła energii będą odbywały się na nieco innych warunkach. Przede wszystkim, jeżeli uchwalenie planu miejscowego (lub jego zmiana) dotyczy wyłącznie lokalizacji instalacji odnawialnych źródeł energii innych niż elektrownie wiatrowe to dopuszczalne jest, aby zastosować postępowanie uproszczone. Jak wskazuje uzasadnienie ustawy – celem takiego rozwiązania jest przyspieszenie procesu inwestycyjnego w zakresie realizacji inwestycji związanych z OZE.
Zgodnie z nowymi przepisami lokalizowanie instalacji fotowoltaicznych możliwe będzie jedynie na terenach, na których znajduje się miejscowy plan. W innym przypadku inwestor nie będzie mógł zrealizować na tym terenie danej inwestycji, chyba że na tym terenie dopuszczalne będzie wnioskowanie o decyzję WZ, a należy pamiętać, że nowe przepisy zdecydowanie ograniczają wydawanie decyzji WZ. Nowelizacja wprowadza również zmiany w zakresie wydawania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na inwestycję realizowaną na gruntach rolnych lub nieużytkach.
Nowelizacja wprowadza także ułatwienia dla inwestorów w przypadku wystąpienia o ZPI, który ma dotyczyć tylko instalacji OZE. W takim przypadku procedura może być skrócona. Nie dotyczy to elektrowni wiatrowych.
Rejestr urbanistyczny może okazać się bardzo przydatny dla inwestorów OZE. Wykorzystanie tego narzędzia może być pomocne w zlokalizowaniu obszaru, gdzie, zgodnie z miejscowym planem lub ogólnym planem, przewiduje się możliwość budowy projektów związanych z odnawialnymi źródłami energii. Z pewnością przyśpieszy to procesy inwestycyjne a tym samym przybliży nas do większej niezależności energetycznej, redukcji emisji gazów cieplarnianych, obniżenia kosztów energii i promowania zrównoważonego rozwoju.
O szczegółach dotyczących inwestycji w odnawialne źródła energii opowiemy w kolejnych częściach naszego cyklu.
Zintegrowany plan inwestycyjny
Zintegrowany plan inwestycyjny (tzw. ZPI) ma uzupełniać, a docelowo zastąpić przepisy tzw. uchwały „Lex Deweloper”.
Istotną zmianą w stosunku do przepisów „Lex Deweloper” jest to, że na podstawie ZPI będzie można budować nie tylko mieszkania, ale również realizować inwestycje o charakterze komercyjnym.
ZPI ma będzie szczególną formą planu miejscowego, uchwalanego na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu z gminą umowy urbanistycznej. Zawarcie umowy urbanistycznej będzie koniecznym elementem procedury uchwalenia ZPI . Wejście w życie ZPI spowoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych w części odnoszącej się do terenu objętego przez dany ZPI.
Na podstawie takiego porozumienia inwestor będzie zobowiązany – obok inwestycji głównej – do realizacji inwestycji uzupełniającej w zamian za co gmina może zobowiązać się do różnego rodzaju świadczeń na rzecz inwestora (np. zwolnić go w całości lub w części z opłaty planistycznej).
Tego czy ZPI muszą być zgodnie planem ogólnym, czy gmina będzie zobowiązana do uchwalenia ZPI, jakie wymogi będą musiały spełniać ZPI i jak będzie wyglądała procedurowa ich uchwalania dowiecie się w dalszych częściach cyklu.
Warunki zabudowy
Zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy (tzw. decyzji WZ) zmienią się w istotny sposób. Wydanie decyzji WZ na wniosek złożony po 1 stycznia 2026 roku będzie możliwe jedynie wtedy, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny gminy. Decyzje WZ będzie można wydawać jedynie na obszarach uzupełnienia zabudowy określonych w planach ogólnych.
Z jednej strony pozwoli to przeciwdziałać lokalizowaniu nieruchomości w pustej, niezagospodarowanej przestrzeni. Z drugiej zapewni gminom wpływ na rozwój, jakość i charakter tej zabudowy.
Co ważne, decyzje WZ, które staną się prawomocne po 1 stycznia 2026 roku, wygasną po 5 latach od dnia uprawomocnienia. Bezterminowe pozostaną w dalszym ciągu decyzje WZ, które stały się prawomocne przed tą datą.
O szczegółach dotyczących wydawania decyzji WZ, konieczności ich zgodności z planem ogólnym zmienionej zasadzie dobrego sąsiedztwa, spełnieniu standardów dostępności infrastruktury opowiemy w dalszych częściach naszego cyklu.
Rejestr urbanistyczny
Nowelizacja wprowadza również rejestr urbanistyczny, który będzie nieodpłatną i ogólnodostępną bazą danych zawierającą wyczerpujące informacje o gospodarce przestrzennej kraju, w tym o możliwościach inwestycyjnych w dowolnie wybranym miejscu.
W rejestrze znajdą się m. in.
- Uchwały o przystąpieniu do sporządzania planów
- Projekty planów miejscowych i audytów krajobrazowych
- Wnioski o wydanie warunków zabudowy
- Decyzje o warunkach zabudowy
Samorządy zostały zobowiązane do udostępniania tych danych od 1 stycznia 2026 roku.
Partycypacja społeczna
Reforma zakłada również zdecydowane wzmocnienie oraz uproszczenie społecznego udziału w procesie planistycznym, któremu w znowelizowanej ustawie został poświęcony cały rozdział.
W ramach konsultacji obowiązkowe będą trzy elementy:
- Zbieranie uwag do projektu
- Organizację spotkania z prezentacją projektu
- Dyskusję publiczną
oraz przeprowadzenie dowolnej z określonych ustawą form konsultacji społecznych.
Nowelizacja otwiera ponadto katalog dopuszczalnych form takich konsultacji, wyróżniając m. in.: spotkania otwarte czy też spotkania plenerowe .
Uwagi, w ramach konsultacji, będzie można składać elektronicznie, a termin, miejsce i sposób konsultacji zostanie ustalony tak, aby jak największa liczba mieszkańców gminy mogła w nich partycypować np. po godzinach pracy.
Co jeszcze przewiduje reforma ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Powyższe to zaledwie wstęp do zmian, jakie czekają nas pod rządami nowej ustawy, która w ciągu następnych lat będzie organizowała planowane przestrzenne w naszym kraju.
Jesteśmy świadomi, że wszelkie decyzje dotyczące zabudowy, począwszy od lokalizacji budynków, ich przeznaczenia, charakteru, wielkości i wysokości na bardzo długie lata kształtują nasze bliższe i dalsze otoczenie; mają wpływ na to jak wyglądają dzisiaj serca naszych miast; w jaki sposób kształtują się przedmieścia, i którędy przebiegają najważniejsze arterie komunikacyjne.
M.in. w następnych odcinkach z cyklu „Przestrzeń przyszłości” chcemy szeroko omawiać kolejne zapisy, wskazując ich możliwe konsekwencje w bliższej i dalszej perspektywie.
Chętnie też odpowiemy na pytania, jakie pojawią się w trakcie lektury. Zależy nam bowiem na szerokim, angażującym dialogu na temat przestrzeni, którą planujemy na pokolenia.
Masz pytania? Skontaktuj się z nami