Transakcje sale and leaseback cieszą się coraz większą popularnością wśród przedsiębiorców. I nie bez przyczyny. Dają bowiem szansę na stosunkowo szybkie pozyskanie atrakcyjnego finansowo kapitału. Szybkie, bo w oparciu o posiadane nieruchomości (głównie takie jak magazyny, hale produkcyjne itp.), przy czym proces ten nie wymaga ani zawieszania, ani zmiany miejsca wykonywanej działalności, którą firma prowadzi w tych samych, znanych sobie warunkach. Siłą rzeczy odpadają więc wszelkie możliwe dodatkowe komplikacje związane np. z organizacją przeprowadzki czy też aranżacją i wyposażeniem nowego biura lub hali produkcyjnej. To, wbrew pozorom, duża korzyść i zaleta takiego rozwiązania.
Na czym polega sale and leaseback
W transakcji sale and leaseback przedsiębiorstwo sprzedaje swoją nieruchomość inwestorowi (najczęściej instytucji finansowej), który równolegle z zakupem, na podstawie długoterminowej umowy najmu, dzierżawy albo leasingu, oddaje ją do użytku dotychczasowemu właścicielowi.
Od momentu realizacji transakcji sprzedający, jako najemca, zobowiązany jest do zapłaty czynszu oraz ponoszenia wszelkich innych kosztów i wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości, stanowiących podatek od nieruchomości czy koszty mediów. Kupujący uzyskuje natomiast tytuł prawny do nieruchomości oraz stały dochód z najmu.
Dzięki udanej transakcji sale and leaseback przedsiębiorstwo zyskuje znaczny kapitał, który może wykorzystać w dowolnym celu – zarówno na finansowanie bieżącej działalności, jak i na inwestycje – nie tracąc możliwości korzystania z nieruchomości i nie zakłócając swojej codziennej działalności gospodarczej.
Najczęściej przedmiotem tego typu umów są nieruchomości magazynowe, centra logistyczne i budynki biurowe.
Sale and leaseback z opcją odkupu nieruchomości
Istnieją dwa podstawowe modele transakcji sale and leaseback.
Pierwszy z nich możemy określić jako najem zwrotny — polega na sprzedaży nieruchomości i następnie otrzymania jej w najem (bez zabezpieczenia prawa odkupu po zakończeniu umowy najmu).
Drugi model to klasyczny leasing zwrotny zapewniający leasingobiorcy prawo odkupu nieruchomości po upływie okresu leasingu. W tym przypadku, w ramach comiesięcznych opłat, poza kosztami finansowania leasingobiorca dokonuje spłaty części wartości nieruchomości.
Sale and leaseback – specyfika transakcji
W ostatnim czasie coraz częściej obserwujemy zwiększone zainteresowanie transakcjami sale and leaseback.
Dla sprzedającego ten sposób pozyskania finansowania jest łatwiejszy niż tradycyjny kredyt bankowy. Z kolei z perspektywy kupującego jest to inwestycja o niższym ryzyku, ponieważ jej przedmiotem jest aktywo, które gwarantuje stały przychód z najmu.
Decydując się na tego rodzaju umowę należy jednak zwrócić uwagę na elementy, które będą kluczowe z punktu widzenia bezpieczeństwa.
Do najważniejszych należy weryfikacja nabywanej nieruchomości. Tu główną kwestią będą potencjalne wady nieruchomości, które w dłuższej perspektywie mogą utrudnić lub uniemożliwić pełne wykorzystanie jej potencjału. Taka informacja jest bardzo cenna dla obu stron transakcji. Właściciel nieruchomości, mając świadomość występowania ewentualnych wad, może je naprawić przed rozpoczęciem rozmów z inwestorem, z kolei inwestor może dzięki temu skorygować swoją decyzję, cenę lub zmienić warunki transakcji, ograniczając potencjalne ryzyka.
Kolejnym punktem, istotnym przede wszystkim dla inwestora, jest sytuacja finansowa sprzedającego, który, w ramach najmu lub leasingu zwrotnego powinien zapewnić inwestorowi stały przychód. Biorąc pod uwagę opisane powyżej kwestie, niezbędne jest przeprowadzanie dokładnego badania prawnego nieruchomości oraz samego sprzedającego, które umożliwi oszacowanie pełnego potencjału inwestycji.
Korzyści z transakcji sale and leaseback:
- Pozyskanie atrakcyjnego finansowo kapitału (np. na inwestycje, bieżące zobowiązania itp.) w stosunku np. do kredytu zabezpieczonego hipoteką
- Prawo przyszłego odkupu nieruchomości, po zakończeniu leasingu
- Możliwość dalszego korzystania z nieruchomości w zamian za czynsz płatny na rzecz instytucji finansowej
- Możliwe refinansowanie istniejących już inwestycji – spłaty mniej korzystnych kredytów lub pożyczek
Sale and leaseback – jak pomagamy
Przede wszystkim oferując kompleksowe wsparcie podczas całego procesu, począwszy od asysty przy doborze instytucji finansującej, po pełną obsługę prawną transakcji. W szczególności zaś w fazie przygotowania i negocjowania odpowiednich dokumentów transakcyjnych.
Zapraszamy na indywidualne konsultacje.
Masz pytania? Skontaktuj się z nami
