Tarcza antykryzysowa a sektor nieruchomości
W dniu 1 kwietnia 2020 roku weszły w życie przepisy ustawy o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw – tzw. „tarczy antykryzysowej”.
Z punktu widzenia branży nieruchomości najbardziej istotnymi rozwiązaniami zaproponowanymi przez tarczę antykryzysową są:
- wygaszenie wzajemnych zobowiązań stron z umów o korzystanie z powierzchni handlowej (np. umów najmu / dzierżawy) w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2;
- ograniczenie możliwości wypowiedzenia umów najmu oraz czynszu najmu na okres do dnia 30 czerwca 2020 r.;
- wstrzymanie rozpoczęcia lub zawieszenie biegu terminów przewidzianych przepisami prawa administracyjnego oraz terminów procesowych i sądowych.
Dla obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży pow. 2000 m2 nowe przepisy przewidują:
- wygaszenie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy na okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności. Regulacja ta ma moc wsteczną i obowiązuje od dnia wejścia w życie zakazu prowadzenia działalności na powierzchniach handlowych;
- wprowadzenie możliwości przedłużenia obowiązywania umowy, na dotychczasowych warunkach, o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy, w formie złożenia przez korzystającego bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużeniami umowy. Oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu.
Wygaszenie wzajemnych zobowiązań przestanie wiązać udostępniającego z chwilą bezskutecznego upływu terminu na złożenie ww. oferty przedłużenia umowy. Powyższe rozwiązania nie wykluczają możliwości skorzystania przez strony z innych rozwiązań – wynikających z przepisów ogólnych określonych w Kodeksie Cywilnym, które regulują stosunki zobowiązaniowe w przypadku ograniczenia swobody działalności gospodarczej.
OKRES NAJMU
Tarcza antykryzysowa zawiera przepisy ingerujące także znacznie w możliwość wypowiadania umów najmu i czynszu za najem lokali (jak należy rozumieć, nie tylko lokali komercyjnych, ale również mieszkaniowych). Wprowadzone zostało m.in.:
- przedłużenie do dnia 30 czerwca 2020 roku, na warunkach dotychczasowych, umów najmu lokali wygasających przed tym terminem (które zawarto przed dniem wejścia w życie tarczy antykryzysowej) w drodze jednostronnego oświadczenia woli najemcy złożonego wynajmującemu najpóźniej ostatniego dnia obowiązywania umowy;
- brak możliwości wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu lub wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku.
ZAWIESZENIE TERMINÓW
Nowo uchwalone przepisy przewidują, że w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii bieg przewidzianych przepisami prawa administracyjnego terminów dotyczących m.in.:
- przedawnienia i innych terminów, których niezachowanie powoduje wygaśnięcie lub zmianę praw rzeczowych, roszczeń i wierzytelności, a także popadnięcie w opóźnienie;
- od zachowania których uzależnione jest udzielenie ochrony prawnej przed sądem lub organem;
- do dokonania przez stronę czynności kształtujących jej prawa i obowiązki;
- zawitych, z niezachowaniem których ustawa wiąże ujemne skutki dla strony;
nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu na ten okres.
OPŁATY PUBLICZNO-PRAWNE
Tarcza antykryzysowa wprowadza także modyfikację płatności podatków i innych opłat związanych z nieruchomościami, tj.:
- możliwość wprowadzenia za część 2020 roku zwolnień od podatku od nieruchomości za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej wskazanym grupom przedsiębiorców, których płynność finansowa uległa pogorszeniu ze względu na konsekwencje COVID-19;
- możliwość przedłużenia terminu płatności rat podatku od nieruchomości dla ww. grup przedsiębiorców, płatnych w kwietniu, maju i czerwcu 2020 roku, nie dłużej niż do dnia 30 września 2020 roku;
- przesunięcie terminu płatności opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego za 2020 rok do dnia 30 czerwca 2020 roku.
ISTOTNE ZAGADNIENIA PRAKTYCZNE
W świetle powyższych regulacji kluczowe będzie udzielenie odpowiedzi przede wszystkim na poniższe pytania:
- Czy umowa najmu w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 faktycznie wygasa?
- Czy najemca będzie musiał zapłacić zaległy czynsz lub inne opłaty na rzecz wynajmującego za okres obowiązywania zakazu?
- Co z obowiązkami wynajmującego wobec najemcy?
- Czy wynajmujący może zażądać wydania lokalu przez najemcę?
- Kto odpowiada za przedmioty pozostawione w przedmiocie najmu?
- Jaki będzie skutek braku złożenia przez najemcę oferty przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach (w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu)?
Jaki będzie skutek odrzucenia przez wynajmującego oferty najemcy przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach?
- Co stanie się w sytuacji, gdy wynajmujący nie odpowie lub odrzuci ofertę najemcy?
- Czy istnieje możliwość renegocjacji tzw. umów serwisowych zawartych przez właściciela centrum handlowego, których nie dotyczy zakaz?
Kancelaria odpowie na powyższe oraz inne pytania natury praktycznej, które będą zmuszeni zadać zarówno najemcy jak i wynajmujący, dążący do jak najlepszego zabezpieczania swoich interesów w trym trudnym okresie dla całej gospodarki.
Co więcej, kancelaria pozostaje do Państwa dyspozycji w szczególności w zakresie:
- negocjacji z drugą stroną umowy, w tym w zakresie złożenia stosownych ofert, zawarcia porozumień/aneksów do umów;
- analizy umów kredytowych pod kątem ewentualnego ryzyka w przypadku przestoju w płatności czynszu przez najemców;
- w przypadku konieczności skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego – przygotowaniu odpowiedniej strategii procesowej jak najlepiej zabezpieczającej interesy Klienta;
- jakichkolwiek innych czynności niezbędnych do zabezpieczenia Państwa interesów.
Ponadto, do Państwa dyspozycji pozostają pozostałe działy kancelarii, które świadczą pomoc prawną we wszystkich dziedzinach, na które wpływ ma stan zagrożenia epidemicznego, w szczególności w zakresie prawa pracy, prawa restrukturyzacyjnego, prawa bankowego, zagadnień z zakresu pomocy publicznej.
SKONTAKTUJ SIĘ Z NAMI
Paweł Cholewiński
Radca prawny, Partner, Szef Praktyki Nieruchomości
T: +48 883 323 475
E: p.cholewinski@kochanski.pl
Marcin Rżysko
Radca prawny, Counsel
T: +48 795 189 291
E: m.rzysko@kochanski.pl