Zaznacz stronę

Sale & Leaseback jako alternatywna forma finansowania

5 lipca 2022 | Aktualności, Wiedza

W wyniku transakcji Sale & Leaseback następuje zbycie nieruchomości wykorzystywanej przy prowadzeniu działalności gospodarczej, z jednoczesnym przekazaniem jej do używania sprzedającemu na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu.

Najczęściej nabywcą w transakcjach typu Sale & Leaseback jest instytucja finansowa. Sprzedający nieruchomość w chwili realizacji transakcji zobowiązany jest jako najemca do zapłaty czynszu oraz wszelkich innych kosztów i wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości, stanowiących podatek od nieruchomości czy koszty mediów. Kupujący uzyskuje natomiast tytuł prawny do nieruchomości oraz stały dochód z najmu.

Zazwyczaj przedmiotem transakcji typu Sale & Leaseback są nieruchomości magazynowe/logistyczne, galerie handlowe oraz budynki biurowe.

Wyróżniamy dwa podstawowe modele transakcji Sale & Leaseback. Pierwszy z nich możemy określić jako najem zwrotny — polega na sprzedaży nieruchomości i otrzymania jej zwrotnie w najem (bez zabezpieczenia prawa odkupu po zakończeniu umowy najmu). Drugi model to klasyczny leasing zwrotny zapewniający leasingobiorcy prawo odkupu nieruchomości po upływie okresu leasingu. W tym przypadku w ramach comiesięcznych opłat poza kosztami finansowania leasingobiorca dokonuje spłaty części wartości nieruchomości.

W naszej praktyce coraz częściej spotykamy się z transakcjami Sale & Leaseback. Przede wszystkim pozwalają one na uwolnienie środków i uzyskanie kapitału, który spółka może wykorzystać w zależności od swoich aktualnych potrzeb (np. na rozwinięcie działalności gospodarczej lub spłacenie bieżących zobowiązań). Dla sprzedającego jest to łatwiejszy sposób pozyskania finansowania niż kredyt bankowy. Z kolei z perspektywy kupującego jest to inwestycja o niższym ryzyku, ponieważ jej przedmiotem jest aktywo, które gwarantuje stały przychód z najmu.

Przy transakcjach Sale & Leaseback jednym z ważniejszych elementów jest weryfikacja nabywanej nieruchomości. Kluczowa jest kwestia potencjalnych wad nieruchomości, które w dłuższej perspektywie mogą utrudnić lub uniemożliwić pełne wykorzystanie jej potencjału. Co więcej, równocześnie z nabyciem nieruchomości kupujący ma mieć zagwarantowany stały przychód z transakcji — tu istotna jest kwestia sytuacji finansowej sprzedającego. Z tego względu rekomendujemy przeprowadzanie dokładnego badania prawnego nieruchomości oraz sprzedającego, które umożliwia oszacowanie pełnego potencjału inwestycji.

Pomimo tego, że omawiany model inwestycji bazuje na umowie sprzedaży oraz na umowie najmu, dzierżawy albo leasingu, należy podkreślić, że w praktyce pewne kwestie są regulowane odmiennie. Główną różnicą jest kwestia rozkładu ciężaru praw i obowiązków stron w zakresie zarządzania nieruchomością. Ze względu na to, że sprzedający używał przedmiotowej nieruchomości przed transakcją, zazwyczaj najkorzystniejszym rozwiązaniem jest nałożenie na niego obowiązku dalszego zarządzania nieruchomością. Wynika to nie tylko ze znajomości przedmiotu sprzedaży, ale również z relacji sprzedającego z serwisantami, dostawcami usług do nieruchomości. Jest to uzasadnione w przypadku możliwości odkupu nieruchomości po upływie określonego okresu.

Podsumowując, transakcje Sale & Leaseback są coraz bardziej popularne na rynku i wynika to w szczególności z następujących korzyści takiej formy finansowania:

  • Pozyskiwanie co do zasady tańszego i większego kapitału na inwestycje, porównując z kredytem zabezpieczonym hipoteką,
  • Możliwość dalszego korzystania z nieruchomości w zamian za czynsz; opcja odkupu nieruchomości w przyszłości, po upływie okresu leasingu,
  • Możliwe refinansowanie istniejących inwestycji – spłaty mniej korzystnych kredytów lub pożyczek.

Masz pytania? Skontaktuj się z autorami: Weronika DudaPaweł Cholewiński

 

Najnowsza Wiedza

Implementacja Dyrektyw dotyczących umów o dostarczanie treści cyfrowych oraz umów o sprzedaży towarów

W dniu 29 czerwca 2022 r. do Sejmu wpłynął projekt nowych przepisów wdrażających Dyrektywę 2019/770 w sprawie niektórych aspektów umów o dostarczanie treści cyfrowych i usług cyfrowych oraz Dyrektywę 2019/771 w sprawie niektórych aspektów umów sprzedaży towarów. Prawdopodobnie zmiany wejdą w życie spóźnione o prawie rok w stosunku do terminów wynikających z Dyrektyw – przepisy te powinny być bowiem zaimplementowane do polskiego porządku prawnego do dnia 1 lipca 2021 r., a obowiązywać od dnia 1 stycznia 2022 r.

Brexit | Dotychczasowe skutki wyjścia Wielkiej Brytanii z UE

Zaledwie kilka lat temu Europa spotkała się z poważnym zaburzeniem międzynarodowej gospodarki jakim był Brexit, tj. wyjście Zjednoczonego Królestwa ze struktur Unii Europejskiej. Wydarzenie to, tak jak wojna na Ukrainie czy pandemia COVID-19, niesie za sobą istotne konsekwencje dla światowej gospodarki, które przekładają się na jakość naszego codziennego życia.

Unia Europejska na wojnie z dezinformacją

Funkcjonowanie w społeczeństwie informacyjnym generuje szereg wyzwań, z którymi muszą mierzyć się zarówno podmioty gospodarcze, jak i obywatele. Fundamentem zdrowego systemu jest oddzielenie informacji prawdziwych od fałszywych, co w dobie coraz bardziej skomplikowanego i technologicznego świata staje się coraz trudniejsze.

Ponad 600 mld euro – rośnie wartość strat wojennych w Ukrainie

Zdaniem analityków i ekonomistów, Ukraina w latach 2014 – 2026 może ostatecznie ponieść straty w wysokości nawet do 1,3 bln euro. Zakładając korzystny scenariusz, w myśl którego Federacja Rosyjska wypłaciłaby reparacje wojenne, i tak nie będzie miała wystarczających możliwości finansowych, by pokryć choćby większą część tej kwoty. Dlatego też priorytetem dla Ukrainy powinny być strategiczne współprace ekonomiczne z państwami Unii Europejskiej.

Polski Ład 3.0 – Ceny transferowe | Tax Focus

28 czerwca 2022 roku na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt kolejnych zmian w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz innych ustaw – tzw. Polski Ład 3.0 (numer z wykazu UD404).

Polski Ład 3.0 | Tax Focus

28 czerwca 2022 roku na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt kolejnych zmian w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz innych ustaw – tzw. Polski Ład 3.0 (numer z wykazu UD404).

Nowelizacja Kodeksu Spółek Handlowych – Business Judgement Rule i interes grupy spółek

13 października 2022 r. wejdzie w życie ustawa o zmianie ustawy – Kodeks spółek handlowych oraz niektórych innych ustaw. Spółki, zwłaszcza te działające w oparciu o umowę o zarządzenie pomiędzy spółką dominującą a spółką zależną, będą musiały dokonać pewnej reorganizacji swoich struktur, aby dostosować się do nowych przepisów.

Odbudowa Ukrainy | Co można zrobić dziś i po zakończeniu wojny

Za główne obszary rozwoju nowej Ukrainy uważa się odbudowę zasobów mieszkaniowych i infrastruktury. Utraconych lub zburzonych zostało łącznie 44,8 mln m kw. nieruchomości mieszkalnych, 300 mostów i ponad 40 mostów kolejowych. Zniszczono lub zajęto też 779 placówek medycznych, 1371 instytucji szkolnictwa średniego i wyższego oraz 690 przedszkoli.

Uchwały krajobrazowe – ulga dla krajobrazu a prawo własności

Mimo, że liczba uchwał krajobrazowych w skali całego kraju nadal pozostaje niewielka, to jednak coraz szersza grupa miast decyduje się na ich opracowanie i uchwalenie. Choć z jednej strony istnieje realna potrzeba uregulowania chaosu reklamowego panującego w Polsce, to nie należy przy tym pomijać interesów podmiotów świadczących usługi związane z reklamą. W procesie opracowania treści uchwał powinny być zatem brane pod uwagę postulaty m.in. biur, hoteli, galerii czy pasaży handlowych.

Zapraszamy do kontaktu:

Weronika Duda

Weronika Duda

Radca prawny, Counsel, Praktyka Nieruchomości, Szef Praktyki German Desk

+48 888 736 561

w.duda@kochanski.pl

Paweł Cholewiński

Paweł Cholewiński

Radca prawny, Partner, Szef Grupy Praktyk Transakcyjnych / Nieruchomości, Fuzje i Przejęcia

+48 883 323 475

p.cholewinski@kochanski.pl