W wyniku transakcji Sale & Leaseback następuje zbycie nieruchomości wykorzystywanej przy prowadzeniu działalności gospodarczej, z jednoczesnym przekazaniem jej do używania sprzedającemu na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu.
Najczęściej nabywcą w transakcjach typu Sale & Leaseback jest instytucja finansowa. Sprzedający nieruchomość w chwili realizacji transakcji zobowiązany jest jako najemca do zapłaty czynszu oraz wszelkich innych kosztów i wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości, stanowiących podatek od nieruchomości czy koszty mediów. Kupujący uzyskuje natomiast tytuł prawny do nieruchomości oraz stały dochód z najmu.
Zazwyczaj przedmiotem transakcji typu Sale & Leaseback są nieruchomości magazynowe/logistyczne, galerie handlowe oraz budynki biurowe.
Wyróżniamy dwa podstawowe modele transakcji Sale & Leaseback. Pierwszy z nich możemy określić jako najem zwrotny — polega na sprzedaży nieruchomości i otrzymania jej zwrotnie w najem (bez zabezpieczenia prawa odkupu po zakończeniu umowy najmu). Drugi model to klasyczny leasing zwrotny zapewniający leasingobiorcy prawo odkupu nieruchomości po upływie okresu leasingu. W tym przypadku w ramach comiesięcznych opłat poza kosztami finansowania leasingobiorca dokonuje spłaty części wartości nieruchomości.
W naszej praktyce coraz częściej spotykamy się z transakcjami Sale & Leaseback. Przede wszystkim pozwalają one na uwolnienie środków i uzyskanie kapitału, który spółka może wykorzystać w zależności od swoich aktualnych potrzeb (np. na rozwinięcie działalności gospodarczej lub spłacenie bieżących zobowiązań). Dla sprzedającego jest to łatwiejszy sposób pozyskania finansowania niż kredyt bankowy. Z kolei z perspektywy kupującego jest to inwestycja o niższym ryzyku, ponieważ jej przedmiotem jest aktywo, które gwarantuje stały przychód z najmu.
Przy transakcjach Sale & Leaseback jednym z ważniejszych elementów jest weryfikacja nabywanej nieruchomości. Kluczowa jest kwestia potencjalnych wad nieruchomości, które w dłuższej perspektywie mogą utrudnić lub uniemożliwić pełne wykorzystanie jej potencjału. Co więcej, równocześnie z nabyciem nieruchomości kupujący ma mieć zagwarantowany stały przychód z transakcji — tu istotna jest kwestia sytuacji finansowej sprzedającego. Z tego względu rekomendujemy przeprowadzanie dokładnego badania prawnego nieruchomości oraz sprzedającego, które umożliwia oszacowanie pełnego potencjału inwestycji.
Pomimo tego, że omawiany model inwestycji bazuje na umowie sprzedaży oraz na umowie najmu, dzierżawy albo leasingu, należy podkreślić, że w praktyce pewne kwestie są regulowane odmiennie. Główną różnicą jest kwestia rozkładu ciężaru praw i obowiązków stron w zakresie zarządzania nieruchomością. Ze względu na to, że sprzedający używał przedmiotowej nieruchomości przed transakcją, zazwyczaj najkorzystniejszym rozwiązaniem jest nałożenie na niego obowiązku dalszego zarządzania nieruchomością. Wynika to nie tylko ze znajomości przedmiotu sprzedaży, ale również z relacji sprzedającego z serwisantami, dostawcami usług do nieruchomości. Jest to uzasadnione w przypadku możliwości odkupu nieruchomości po upływie określonego okresu.
Podsumowując, transakcje Sale & Leaseback są coraz bardziej popularne na rynku i wynika to w szczególności z następujących korzyści takiej formy finansowania:
- Pozyskiwanie co do zasady tańszego i większego kapitału na inwestycje, porównując z kredytem zabezpieczonym hipoteką,
- Możliwość dalszego korzystania z nieruchomości w zamian za czynsz; opcja odkupu nieruchomości w przyszłości, po upływie okresu leasingu,
- Możliwe refinansowanie istniejących inwestycji – spłaty mniej korzystnych kredytów lub pożyczek.
Masz pytania? Skontaktuj się z autorami: Weronika Duda i Paweł Cholewiński
