Zaznacz stronę
Dekretowcy Bez Praw Do Gruntu

Byli właściciele i ich następcy bez szans na prawa do gruntu?

20 października 2020 roku weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (wprowadzona ustawą z dnia 17 września br. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa, ustawy o komercjalizacji i niektórych uprawnieniach pracowników oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami). Nowe przepisy będą miały istotne znaczenie dla postępowań o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego lub przeniesienie prawa własności nieruchomości na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy – tzw. „Dekretu warszawskiego” lub „Dekretu Bieruta”.

Zmiany w zakresie rozpatrzenia wniosków dekretowych

Znacznie rozszerzono przesłanki odmowy ustanowienia prawa do gruntu objętego „Dekretem warszawskim”. W szczególności rozszerzono je na nieruchomości zabudowane budynkami istniejącymi w chwili wejścia w życie „Dekretu Bieruta”, które odbudowano lub remontowano ze środków publicznych w stopniu większym niż 50%.

Nowe przepisy wprowadzają także dodatkowe przesłanki negatywnego rozpatrzenia wniosku dekretowego, takie jak:

  • zajmowanie lokalu przez najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności – lokatora;
  • przeznaczenie nieruchomości na cele nauki, oświaty i kultury;
  • położenie gruntu w ramach publicznego kompleksu wypoczynkowego lub rekreacyjnego lub terenów zieleni w rozumieniu ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody;
  • ustanowienie lub przeniesienie na rzecz osób trzecich praw rzeczowych na gruncie, budynku lub ich części albo oddanie nieruchomości lub jej części do odpłatnego korzystania, w szczególności na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego – bez względu na czas trwania stosunku cywilnoprawnego;
  • przeszkody powodujące, iż ustanowienie użytkowania wieczystego oraz własności budynku lub innego urządzenia powodowałyby sprzeczność z przeznaczeniem społeczno-gospodarczym tych praw;
  • niemożność pogodzenia z prawidłowym ukształtowaniem stosunków sąsiedzkich;
  • przeznaczenie lub wykorzystanie nieruchomości na cele użyteczności publicznej.

Powyższe przepisy będą mieć zastosowanie także gdy ww. wyłączenia będą dotyczyły jedynie części gruntu, budynku albo części składowych objętych wnioskiem.

Nowowprowadzone regulacje zmieniają także tryb umarzania nierozpatrzonych postępowań o ustanowienie praw do gruntu – od teraz przesłanki umorzenia rozciągnięto na wszystkie wezwane przez ogłoszenie nieustalone strony postępowania lub strony, których adresów nie ustalono, a nie tylko wnioskodawców i ich następców prawnych. Ponadto, przesłanka do umorzenia zajdzie wtedy gdy w przeciągu 30 lat od publikacji ogłoszenia nie wpłynęło żadne pismo w sprawie.

Celem nowelizacji miało być zapobieżenie zwrotu „kamienic razem z lokatorami” lub oddawania w prywatne ręce terenów wykorzystywanych na cele publiczne np. szkół, boisk lub bibliotek. Nowa regulacja ma zadanie wychodzić naprzeciw problemom i patologiom do jakich dochodziło w czasach „dzikiej reprywatyzacji”. Ponadto, chroni ona interes dzierżawców i najemców gruntów i budynków objętych działaniem „Dekretu Bieruta”.

Należy zauważyć, że szeroki zakres nowych przesłanek oraz nieostrość części z nich, np. „sprzeczność z przeznaczeniem społeczno-gospodarczym” prawa użytkowania wieczystego” lub „niemożność pogodzenia z prawidłowym ukształtowaniem stosunków sąsiedzkich” może skutkować praktycznie całkowitym zablokowaniem „zwrotów w naturze” nieruchomości objętych „Dekretem warszawskim”.

Nowe przepisy uwzględniają także zmiany wynikające z ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów i przewidują przeniesienie prawa własności do gruntu objętego „Dekretem Bieruta”. Ustawodawca, chcąc zapobiec uzyskiwaniu praw do gruntu przez kuratorów, którzy ustanawiani byli dla właścicieli gruntów warszawskich, wprowadził także zakaz reprezentacji wnioskodawców oraz następców prawnych przez kuratora spadku lub kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. Ponadto, gruntu nie uzyska osoba, która nabyła prawo lub roszczenie od kuratora reprezentującego osobę uprawnioną, ustanowionego dla osoby nieznanej z miejsca pobytu, jeżeli nie było podstaw do jego ustanowienia albo od kuratora spadku lub z naruszeniem przepisów o dziedziczeniu.

Mimo tego, że nowe przepisy istotnie ograniczają dalszy „zwrot gruntów” w naturze, warto ustalić czy przesłanki wprowadzone „małą ustawą reprywatyzacyjną” lub wyżej wymienionymi przepisami mają zastosowanie do konkretnego gruntu. W tym zakresie pozostajemy do dyspozycji inwestorów, użytkowników wieczystych oraz byłych właścicieli nieruchomości.


Zapraszamy do kontaktu:

Paweł Cholewiński

Paweł Cholewiński

Radca prawny, Partner, Szef Praktyki Nieruchomości

+48 883 323 475

p.cholewinski@kochanski.pl