Sektor budowlany to jedna z tych gałęzi gospodarki, które najmocniej odczuwają skutki ostatnich kilku lat.
Najpierw przestoje i ograniczenia dostaw związane z pandemią, potem podobne problemy wynikające z wojny w Ukrainie, a do tego narastające od lat wzrosty cen materiałów i pędząca inflacja.
Nie dziwi zatem, że branża, charakteryzująca się coraz niższymi poziomami rentowności i malejącymi marżami, stoi obecnie przed szeregiem wyzwań.
Planowane jeszcze nie tak dawno inwestycje mogą dziś znajdować się poniżej progu opłacalności. Pod znakiem zapytania stoi także ukończenie realizowanych już przedsięwzięć. Wykonawcy zaczynają więc szukać sposobów, aby ograniczyć przytłaczające ich zagrożenia. Jedną z takich metod jest przejęcie przez inwestorów części ryzyka w zakresie wzrostu kosztów realizacji projektu, np. poprzez zastosowanie waloryzacji kontraktu.
Rozważania na temat tego czy waloryzować umowy i jak to robić, stanowiły jedną z najgorętszych dyskusji publicznych w 2022 roku, która z pewnością będzie kontynuowana także w roku 2023.
Czym właściwie jest waloryzacja
Mówiąc w uproszczeniu waloryzacja to modyfikacja umówionego wynagrodzenia, która podyktowana jest potrzebą urealnienia jego wysokości w największym możliwym zakresie. Celem waloryzacji jest zbliżenie obecnej wartości świadczenia umownego do poziomu, który strony pierwotnie zakładały decydując się na współpracę, jeżeli wartość ta z biegiem czasu uległa zmianie[1].
W praktyce oznacza to zazwyczaj, że inwestor zgadza się dopłacić do pierwotnie umówionego wynagrodzenia, tak aby aktualna wartość kontraktu odzwierciedlała kwotę, na którą umówiono się z wykonawcą (kilka miesięcy lub nawet lat) wcześniej.
W efekcie wykonawca nie będzie „dokładać do interesu”, tj. nie poniesie straty na zakupie materiałów lub zachowa chociażby minimalną marżę, co ochroni go od upadłości itp. W zamian inwestor uprawdopodabnia ukończenie budowy w pierwotnie zakładanym terminie.
Ukończyć projekt, czyli dlaczego waloryzacja jest potrzebna
Naturalnie, pojawia się w tym miejscu pytanie – a co właściwie będzie miał z tego inwestor? Odpowiadając krótko: przede wszystkim ukończony projekt.
Wiele osób pomija ten aspekt, wskazując, że skoro strony umowy o roboty budowlane umawiały się na wynagrodzenie ryczałtowe, to powinny liczyć się z tym, że, niezależnie od wszystkiego, budżet przedsięwzięcia powinien pozostawać niezmienny, a wykonawca winien był wkalkulować wszystkie ryzyka w ramach oferty.
Jak pokazują jednak realia rynkowe, nie zawsze jest to możliwe.
Wynagrodzenie ryczałtowe umowy jest w pełni korzystne dla inwestora tak długo, jak nieprzewidziany wzrost kosztów wykraczających poza umówiony budżet nie zaczyna przytłaczać wykonawcy. Jeżeli dodatkowe koszty wykraczają znacząco ponad ryczałt, wykonawca przestaje tracić wyłącznie na swoim potencjalnym zysku. Wówczas zaburzona może zostać przy tym jego cała kondycja finansowa.
Inwestorzy realizujący swoje projekty muszą pamiętać, że nadrzędnym celem realizacji procesu inwestycyjnego jest jego ukończenie i uzyskiwanie przychodów z funkcjonującego obiektu (szczególnie w przypadku obiektów przemysłowych). W tym kontekście kluczowe dla pomyślnej realizacji projektu inwestycyjnego jest jego terminowe ukończenie. Dlatego też inwestorzy powinni w indywidualny sposób podchodzić do zagadnienia waloryzacji zawartych umów w oparciu o cele biznesowe realizowanego procesu inwestycyjnego.
W jaki sposób można waloryzować umowy
Jeżeli chodzi o sam sposób dokonania waloryzacji, może on przybrać różne formy:
- Klauzula waloryzacyjna zawarta w treści umowy. Jej działanie polega na tym, że w wypadku ziszczenia się określonych okoliczności (wzrost lub spadek cen, zmiana wskaźnika inflacji itp.) wynagrodzenie wskazane w umowie modyfikuje się automatycznie lub może być zmodyfikowane na żądanie jednej ze stron.
- Aneks do umowy. Strony mogą też zgodnie zdecydować o zmianie umowy polegającej na modyfikacji umówionego wynagrodzenia, zawierając w tym względzie stosowny aneks.
- Klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków lub żądanie podwyższenia ryczałtu. W ostateczności, zwłaszcza w przypadku braku konsensusu, strony mogą wykorzystać mechanizmy ustawowe pozwalające na zmianę wysokości wynagrodzenia w umowie przez sąd, np. za pomocą klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków (art. 3571 Kodeksu cywilnego[2]) lub występując z żądaniem podwyższenia ryczałtu (art. 632 §2. KC).
Wybór najodpowiedniejszej z tych metod zależy przede wszystkim od konkretnej sytuacji faktycznej oraz możliwości porozumienia się pomiędzy stronami.
Masz pytania? Skontaktuj się z autorami.
[1] por. w kontekście umowy ubezpieczenia – Wyrok SN z 5.01.2011 r., III CSK 125/10.
[2] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm.).